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关于在巴亚尔塔港和班德拉斯湾买房、卖房与出租，客户最常问的问题，我们用清楚的语言、没有小字地一一解答。这里是一般性说明，并非法律或税务建议：具体数字请以您的公证人和会计师为准。每条解答都链接到我们更详细讲解的指南或计算器。
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在巴亚尔塔港购房
外国人可以在巴亚尔塔港购买房产吗？
可以。外国人能够在巴亚尔塔港拥有房屋或公寓。由于该市位于限制区内（宪法第27条规定的沿海岸50公里地带），购房要通过与墨西哥银行设立的信托（fideicomiso，银行信托），或通过墨西哥公司进行，而不是直接以外国人的名义。所有权是完整的：您可以自住、出租、翻新、出售，并将其传给继承人。
什么是信托（fideicomiso，银行信托）？有什么用？
这是外国人在沿海地区拥有房产最常用的法律工具。一家获授权的墨西哥银行在登记上作为受托人，但您是受益人，对房产拥有全部支配权：自住、出租、改善、出售，并决定由谁继承。期限为50年，可续期；还可指定候补受益人，无需经过遗产诉讼即可继承。银行会收取一笔年度管理费。
我可以在不来墨西哥的情况下从海外购房吗？
可以，能够远程购房。前期协议在线签署，会议通过视频进行；至于在公证人面前的产权契约，您可以向信任的人出具授权委托书（在您所在国家经公证并加盖海牙认证，或在墨西哥领事馆签署），由其代您签字。我们许多来自美国和加拿大的客户就是这样完成交易的，无需亲自前来。
购房的款项如何汇出？
款项通过国际银行转账汇到公证人或信托指定的账户，每笔往来都有凭证。绝不使用现金支付：反洗钱法严格限制房地产中的现金支付，而通过银行付款会留下保护双方的记录。建议提前通知您的银行，以免转账被冻结。
税费与成本
买房时的过户费用是多少？
作为粗略的经验法则，请在房价之外再预留价格的4%到8%。其中包括购置税、公证人费用、评估费以及在公共登记处的登记费；如果您是外国人，还要加上设立信托的费用。签约前，公证人会告诉您具体的数额。您可以用我们的过户费用计算器进行估算。
买方在购置时缴纳什么税？
买方缴纳不动产购置税，这是一项市政税，约为价值的2%，各市不尽相同（哈利斯科州称为ISTP，纳亚里特州称为ISAI）。它包含在过户费用中，由公证人在签约时计算并代缴。
卖方缴纳什么税？
卖方就增值部分缴纳所得税（ISR），也就是就房产成本与售价之间的差额缴税，可扣除有发票的改善支出和出售费用。符合法定条件的自用住房可享受免税。公证人在签约时计算并代扣ISR；建议先用我们的工具估算增值额。
每年维持一处房产要花多少钱？
常见的年度支出有房产税（predial，作为业主缴纳的市政税，在墨西哥通常较低）、如果房产在共管公寓则有物业费（视配套设施而定），以及如果您是外国人，还有银行管理信托的年费。水、电、燃气等服务费另计，按用量收取。
出售与出租
Services Vallarta 出售我的房产收取多少费用？
出售时，佣金为8%加增值税；如果由本机构自己找到买家，则为6%加增值税，在签署产权契约时支付。出租时，为期四个月及以上的租约收取相当于一个月租金加增值税的费用，较短的租约则收取20%加增值税。另有一次性的初始广告投入一千比索。佣金由业主支付，买家或租客无需支付。我们以独家服务合同方式合作（出售至少十八个月，出租十二个月），开始前一切都会书面写明并向您解释清楚。
我可以把房子放到 Airbnb 出租吗？涉及哪些税？
可以做短租，但请先确认共管公寓的规约是否允许，因为有些会加以限制或禁止。它有纳税义务：就收入缴纳所得税（ISR），视情况还需缴纳增值税；Airbnb 等平台通常会代扣一部分并上缴税务局（SAT），持有税号（RFC）可减少代扣。此外还有州住宿税，由住客承担。建议向 SAT 登记并做好账务；您的会计师会告诉您最合适的税制。
什么是 ejido（社会用地），为什么购买它有风险？
ejido 是社会所有制的土地，分配给一个农民集体（ejido），并非私有财产。在完成正规化并转为完全所有权（dominio pleno）之前，它不能像普通房屋那样买卖或过户到您名下，而这一手续并非总能办成。用一纸简单的文件购买“ejido 权利”是沿海地区常见的诈骗来源。付款前，请让公证人确认该土地已完成正规化。
流程与信任
在巴亚尔塔港完成一笔买卖需要多久？
视具体情况而定，但一笔全款交易从接受报价到签署契约通常需要四到八周，主要取决于公证人的时间安排、各项证明，以及若涉及外国人，还有设立信托和外交部许可的时间。若采用贷款，可能更久。我们会在每一步随时告知您进展。
我需要有资质的房地产经纪人吗？
强烈建议如此。在哈利斯科州，房地产服务提供者需向州政府登记，最好您的顾问持有资质并加入像 AMPI 这样的协会。在 Services Vallarta，总监是持照建筑师，也是 AMPI 纳亚里特里维埃拉的会员，经理是专长于住房信贷的会计师。核实资质能保护您免受欺诈。
什么是限制区？
这是宪法第27条所保留的地带：沿边境100公里、沿海岸50公里，外国人不能直接以本人名义持有其中的土地。巴亚尔塔港和几乎整个班德拉斯湾都在该地带之内，因此外国人在这里通过信托或墨西哥公司购房。
关于 Services Vallarta
Services Vallarta 在哪些区域开展业务？
Services Vallarta Real Estate 在哈利斯科州的巴亚尔塔港，以及班德拉斯湾纳亚里特一侧（纳亚里特里维埃拉）开展业务：如 Versalles、Fluvial Vallarta、Marina Vallarta、Zona Romántica 和 Conchas Chinas 等社区，以及 Nuevo Vallarta、Bucerías、La Cruz de Huanacaxtle、Punta de Mita 和 Sayulita 等区域。我们提供房屋、公寓、土地和商铺的买卖、出租与管理。
Services Vallarta 有何不同之处？
这是一家巴亚尔塔港的房地产机构，拥有一个真正无障碍的网站，由团队中一位盲人成员打造，可用屏幕阅读器和键盘操作，并以四种语言（西班牙语、英语、法语和中文）提供服务。每套房源都配有逐个空间的文字导览，让您无需看照片也能了解房产。每则广告都按墨西哥 NOM-247 标准恪守诚信，我们全程陪伴客户办理各项手续，包括信贷咨询。
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您可以给我们写信或致电。我们以西班牙语和英语回复。