Centre de réponses
Les questions qu'on nous pose le plus sur l'achat, la vente et la location à Puerto Vallarta et dans la baie de Banderas, avec des réponses claires et sans petits caractères. Il s'agit d'informations générales, non de conseils juridiques ou fiscaux : votre notaire et votre comptable confirment les chiffres de votre cas. Chaque réponse renvoie au guide ou au calculateur où nous approfondissons.
Mis à jour le .
Acheter à Puerto Vallarta
Un étranger peut-il acheter un bien à Puerto Vallarta ?
Oui. Un étranger peut être propriétaire d'une maison ou d'un appartement à Puerto Vallarta. Comme la ville se trouve dans la zone restreinte (la bande de 50 kilomètres le long de la côte fixée par l'article 27 de la Constitution), l'achat se fait par l'intermédiaire d'un fideicomiso (une fiducie bancaire) auprès d'une banque mexicaine, ou par une société mexicaine, et non au nom direct de l'étranger. Le droit de propriété est plein : on l'habite, on la loue, on la rénove, on la vend et on la transmet en héritage.
Qu'est-ce que le fideicomiso (la fiducie bancaire) et à quoi sert-il ?
C'est l'instrument juridique le plus utilisé pour qu'un étranger possède un bien sur la côte. Une banque mexicaine autorisée figure comme titulaire au registre, mais c'est vous le bénéficiaire et vous décidez de tout : vous l'habitez, la louez, l'améliorez, la vendez et choisissez qui en hérite. Il dure 50 ans et se renouvelle ; il permet de désigner des bénéficiaires substituts pour hériter sans succession judiciaire. La banque perçoit des frais annuels pour l'administrer.
Puis-je acheter depuis l'étranger sans me rendre au Mexique ?
Oui, l'achat à distance est possible. Les accords préalables se signent en ligne, les réunions se tiennent en visioconférence, et pour l'acte devant le notaire vous donnez une procuration à une personne de confiance (signée devant notaire et apostillée dans votre pays, ou signée dans un consulat du Mexique) pour qu'elle signe à votre place. Beaucoup de nos clients des États-Unis et du Canada concluent ainsi, sans voyager.
Comment envoie-t-on l'argent pour acheter ?
L'argent s'envoie par virement bancaire international sur le compte indiqué par le notaire ou la fiducie, avec un justificatif de chaque mouvement. On ne paie jamais en espèces : la loi anti-blanchiment limite fortement les paiements en espèces dans l'immobilier, et le paiement par la banque laisse la trace qui protège les deux parties. Il convient de prévenir votre banque du virement pour qu'elle ne le bloque pas.
Impôts et frais
À combien s'élèvent les frais de clôture à l'achat ?
En règle générale, prévoyez un supplément de 4 à 8 pour cent du prix, en plus du prix du bien. Cela comprend l'impôt d'acquisition, les honoraires du notaire, l'expertise et l'inscription au Registre public ; si vous êtes étranger, s'ajoute le coût de constitution du fideicomiso. Votre notaire vous donne le chiffre exact de votre cas avant la signature. Vous pouvez l'estimer avec notre calculateur de frais de clôture.
Quel impôt paie l'acheteur à l'acquisition ?
L'acheteur paie l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers, un impôt municipal d'environ 2 pour cent de la valeur, qui varie d'une commune à l'autre (on l'appelle ISTP au Jalisco et ISAI au Nayarit). Il est compris dans les frais de clôture, et le notaire le calcule et le verse à la signature.
Quel impôt paie le vendeur ?
Le vendeur paie l'impôt sur le revenu (ISR) sur la plus-value, c'est-à-dire sur la différence entre ce que le bien lui a coûté et le prix auquel il le vend, déduction faite des améliorations facturées et des frais de vente. Il existe une exonération pour la résidence principale lorsque les conditions légales sont remplies. Le notaire calcule et retient l'ISR à la signature ; il est utile d'estimer la plus-value au préalable avec notre outil.
Combien coûte l'entretien d'un bien par an ?
Les coûts annuels habituels sont l'impôt foncier (predial, l'impôt municipal du propriétaire, généralement faible au Mexique), les charges de copropriété si le bien est en résidence (elles varient selon les prestations) et, si vous êtes étranger, les frais annuels de la banque pour administrer le fideicomiso. Les services comme l'eau, l'électricité et le gaz sont à part, selon la consommation.
Vendre et louer
Combien Services Vallarta facture-t-il pour vendre mon bien ?
Pour une vente, les honoraires sont de 8 pour cent plus TVA, ou de 6 pour cent plus TVA si notre agence trouve elle-même l'acheteur ; ils se paient à la signature de l'acte. Pour une location, c'est l'équivalent d'un mois de loyer plus TVA pour les baux de quatre mois ou plus, ou 20 pour cent plus TVA pour les baux plus courts. Il y a un investissement publicitaire initial unique de mille pesos. Les honoraires sont payés par le propriétaire, non par l'acheteur ni le locataire. Nous travaillons avec un contrat de services en exclusivité (au minimum dix-huit mois pour une vente et douze pour une location), et tout est mis par écrit et expliqué avant de commencer.
Puis-je louer mon bien sur Airbnb ? Quels impôts cela implique-t-il ?
Oui, la location saisonnière est possible, mais vérifiez d'abord que le règlement de la copropriété l'autorise, car certains la limitent ou l'interdisent. Elle comporte des obligations fiscales : on paie l'impôt sur le revenu (ISR) sur les gains et, selon le cas, la TVA ; les plateformes comme Airbnb retiennent et versent généralement une part au fisc (SAT), et disposer d'un numéro fiscal (RFC) réduit la retenue. S'ajoute un impôt d'État sur l'hébergement, à la charge du voyageur. Il convient de s'inscrire auprès du SAT et de tenir une comptabilité ; votre comptable vous indiquera le régime le plus avantageux.
Qu'est-ce qu'un terrain ejidal et pourquoi est-il risqué de l'acheter ?
Un terrain ejidal est une terre de propriété sociale, attribuée à un groupe de paysans (l'ejido), qui n'est pas une propriété privée. Il ne peut pas se vendre comme une maison ordinaire ni être mis à votre nom tant qu'il n'est pas régularisé et converti en pleine propriété (dominio pleno), une démarche qui n'est pas toujours possible. Acheter des 'droits ejidaux' avec un simple papier est une source fréquente de fraude sur la côte. Avant de payer, faites confirmer par un notaire que le terrain est régularisé.
Le processus et la confiance
Combien de temps prend un achat à Puerto Vallarta ?
Cela dépend de chaque cas, mais un achat au comptant prend généralement de quatre à huit semaines entre l'offre acceptée et la signature de l'acte, surtout à cause des délais du notaire, des certificats et, si un étranger est concerné, de la constitution du fideicomiso et du permis du Ministère des Affaires étrangères. Avec un financement, cela peut être plus long. Nous vous tenons informé à chaque étape.
Ai-je besoin d'un agent immobilier accrédité ?
C'est vivement recommandé. Au Jalisco, les prestataires de services immobiliers s'enregistrent auprès de l'État, et il vaut mieux que votre conseiller possède une accréditation et appartienne à une association comme l'AMPI. Chez Services Vallarta, le directeur est architecte diplômé et membre de l'AMPI Riviera Nayarit, et la gérante est comptable spécialisée en crédit au logement. Vérifier les accréditations vous protège de la fraude.
Qu'est-ce que la zone restreinte ?
C'est la bande réservée par l'article 27 de la Constitution : 100 kilomètres le long des frontières et 50 kilomètres le long des côtes, où un étranger ne peut pas détenir de terre directement à son nom. Puerto Vallarta et presque toute la baie de Banderas se trouvent dans cette bande ; c'est pourquoi l'étranger y achète par un fideicomiso ou une société mexicaine.
À propos de Services Vallarta
Dans quelles zones Services Vallarta intervient-il ?
Services Vallarta Real Estate travaille à Puerto Vallarta, dans le Jalisco, et autour de la baie de Banderas côté Nayarit (la Riviera Nayarit) : des quartiers comme Versalles, Fluvial Vallarta, Marina Vallarta, la Zona Romántica et Conchas Chinas, et des zones comme Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Punta de Mita et Sayulita. L'agence vend, loue et administre des maisons, des appartements, des terrains et des locaux commerciaux.
Qu'est-ce qui distingue Services Vallarta ?
C'est une agence immobilière de Puerto Vallarta dotée d'un site véritablement accessible, conçu par un membre aveugle de l'équipe, qui fonctionne au lecteur d'écran et au clavier et qui accompagne en quatre langues (espagnol, anglais, français et chinois). Chaque annonce comprend une visite décrite en mots, pièce par pièce, pour la découvrir sans voir les photos. L'honnêteté de chaque annonce est garantie selon la norme mexicaine NOM-247, et nous accompagnons le client tout au long de la démarche, y compris le conseil en crédit.
Parlez à une personne maintenant
Vous pouvez nous écrire ou nous appeler. Nous répondons en espagnol et en anglais.