术语表与帮助中心
买卖房产会遇到一些听起来复杂的词：银行信托、限制区、ISAI、契据、抵押负担。我们在这里用几句通俗的话解释清楚，让您在每一步都安心。这是一般性说明，并非法律或税务建议；具体数字请由您的公证人和会计师确认。每个词条都链接到我们更详细的指南或计算器。
购房流程
- 银行信托（Fideicomiso）
- 外国人在海岸地区拥有住宅或公寓最常用的合法途径。一家获授权的墨西哥银行在登记上作为名义持有人，但您是受益人，对一切拥有支配权：使用、出租、翻修、出售和传承。期限50年且可续期；还可指定房产的继承人，从而免去继承诉讼。 了解更多.
- 限制区
- 宪法第27条保留的地带：沿边境100公里、沿海岸50公里。巴亚尔塔港和几乎整个班德拉斯湾都在其中，因此外国人须通过银行信托或墨西哥公司购买，而非直接以本人名义持有。 了解更多.
- Calvo条款
- 外国人就该房产服从墨西哥法律的一项约定。它适用于在限制区之外（内陆）直接以本人名义购买；不适用于海岸地区。 了解更多.
- 公证人（Notario）
- 具有公信力的法律专业人士。在墨西哥，房产买卖须在其面前办理：审查合法性、起草契据、计算并代扣税款，并为双方提供保障。在海岸地区，若您是外国人，公证人会设立银行信托。 了解更多.
- 公证契据（Escritura）
- 在公证人面前签署的正式买卖文件，载明谁是业主以及交易条件。它是您对房产权利的依据。 了解更多.
- 公共产权登记处
- 公证人登记契据的政府机构。登记之后，您的权利即可对抗所有人：这就是房产正式归您、并不受第三方影响的时刻。 了解更多.
- 无负担证明
- 由公共登记处出具的文件，确认房产没有债务、抵押、查封或隐藏的业主。在支付大额款项之前索取；正是这一核查能避免昂贵的意外。 了解更多.
- 评估（Avalúo）
- 由持牌评估师对房产价值作出的估算。用于计算税款和办理贷款。它不同于网上的快速估算：正式评估须由授权评估师签署。 了解更多.
- 预约买卖合同（定金）
- 在签署正式契据之前，附带定金、把价格、期限和条件以书面形式确定的初步协议。不做口头约定：您的保障从这里开始。 了解更多.
- 首付（Enganche）
- 有贷款时先行支付的价款部分；其余由贷款支付。首付越高，月供越低。您可以用我们的贷款计算器进行模拟。 了解更多.
税费
- 过户费用
- 购房时在房价之外需要支付的费用：购置税、公证人费、评估费和公共登记费。粗略而言，请预留房价的4%到8%作为额外费用；公证人会在签约前给出确切数字。您可以用我们的计算器估算。 了解更多.
- ISAI（不动产购置税）
- 买方在购置时缴纳的市政税。税率因市而异，因此由您的公证人给出具体数字。它属于过户费用的一部分。 了解更多.
- 出售时的ISR（所得税）
- 卖方就出售收益缴纳的联邦税。若符合一定条件，自住房可享受免税。公证人在签约时计算并代扣；事先估算为宜。 了解更多.
- 自住房ISR免税
- 在出售自住房时，若符合法律规定的条件（确为自住房、在限额之内、在一定期间内一次），收益可免缴ISR的一项优惠。具体条件和限额请与会计师或公证人确认。 了解更多.
- 房产税（Predial）
- 市政府按不动产所有权每年征收的税。请保持缴清：买卖时都会核查。 了解更多.
- 物业管理费
- 在共管公寓中为公共区域（泳池、花园、安保、电梯）定期支付的费用。在楼盘购房前，请务必询问金额及所含内容。 了解更多.
房产类型与风险
- 楼花（新建期房）
- 在建造之前或期间购买，往往价格更优并有分期方案。相应地，需要仔细核查开发商、许可证和交付日期。在支付定金之前，我们会帮您核实。 了解更多.
- 公有农地（Ejido）
- 集体所有的土地（ejido）。除非已完成正规化并转为完全所有权且取得契据，否则不能作为私有财产出售。这是常见的诈骗来源：付款之前，请确认该地块可以过户到您名下。 了解更多.
- 增值（Plusvalía）
- 房产价值随时间的上升，来自地段、改善或周边发展。这正是房产成为投资的原因；您可以用我们的收益计算器估算出租回报。 了解更多.
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