Centro de respuestas
Las preguntas que más nos hacen sobre comprar, vender y rentar en Puerto Vallarta y la Bahía de Banderas, respondidas de forma clara y sin letra chiquita. Es orientación general, no asesoría legal ni fiscal: su notario y su contador confirman las cifras de su caso. Cada respuesta enlaza a la guía o a la calculadora donde la ampliamos.
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Comprar en Puerto Vallarta
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Puerto Vallarta?
Sí. Un extranjero puede ser dueño de una casa o un departamento en Puerto Vallarta. Como la ciudad está dentro de la zona restringida (la franja de 50 kilómetros junto a la costa que marca el artículo 27 de la Constitución), la compra se hace a través de un fideicomiso con un banco mexicano o mediante una sociedad mexicana, no a nombre directo del extranjero. El derecho de propiedad es pleno: se usa, se renta, se remodela, se vende y se hereda.
¿Qué es el fideicomiso y para qué sirve?
Es el camino legal más usado para que un extranjero tenga una propiedad en la costa. Un banco mexicano autorizado aparece como titular ante el registro, pero usted es el beneficiario y manda sobre la propiedad en todo: la habita, la renta, la mejora, la vende y decide quién la hereda. Dura 50 años y se renueva; permite nombrar beneficiarios sustitutos para heredar sin juicio de sucesión. El banco cobra una cuota anual por administrarlo.
¿Puedo comprar desde el extranjero sin viajar a México?
Sí, se puede comprar a distancia. Los acuerdos previos se firman en línea, las juntas se hacen por videollamada, y para la escritura ante notario usted otorga un poder a alguien de confianza (firmado ante notario y apostillado en su país, o firmado en un consulado de México) para que firme por usted. Muchos de nuestros clientes de Estados Unidos y Canadá cierran así, sin viajar.
¿Cómo se envía el dinero para comprar?
El dinero se envía por transferencia bancaria internacional a la cuenta que indique el notario o el fideicomiso, con un comprobante de cada movimiento. Nunca se paga en efectivo: la ley antilavado limita fuerte los pagos en efectivo en bienes raíces, y el pago bancario deja el rastro que protege a las dos partes. Conviene avisar a su banco del envío para que no lo retenga.
Impuestos y costos
¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar?
Como regla gruesa, calcule un extra de entre el 4 y el 8 por ciento del precio, además del precio de la propiedad. Ahí entran el impuesto por adquirir el inmueble, los honorarios del notario, el avalúo y la inscripción en el Registro Público; si usted es extranjero, se suma el costo de constituir el fideicomiso. El notario le da el número exacto de su caso antes de firmar. Puede estimarlo en nuestra calculadora de gastos de cierre.
¿Qué impuesto paga el comprador al adquirir?
El comprador paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles, un impuesto municipal que ronda el 2 por ciento del valor y que cambia de un municipio a otro (en Jalisco se le llama ISTP y en Nayarit, ISAI). Va incluido dentro de los gastos de cierre, y el notario lo calcula y lo entera al firmar.
¿Qué impuesto paga quien vende?
Quien vende paga el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia, es decir, sobre la diferencia entre lo que le costó la propiedad y en cuánto la vende, restando las mejoras facturadas y los gastos de la venta. Existe una exención para la casa habitación cuando se cumplen los requisitos de ley. El notario calcula y retiene el ISR al firmar; conviene estimar la ganancia antes con nuestra herramienta.
¿Cuánto cuesta mantener una propiedad al año?
Los gastos anuales típicos son el predial (el impuesto municipal por ser dueño, que en México suele ser bajo), la cuota de mantenimiento si la propiedad está en un condominio (varía según las amenidades) y, si usted es extranjero, la cuota anual del banco por administrar el fideicomiso. Los servicios como agua, luz y gas van aparte, según el uso.
Vender y rentar
¿Cuánto cobra Services Vallarta por vender mi propiedad?
En una venta, los honorarios son del 8 por ciento más IVA, y del 6 por ciento más IVA si la propia agencia consigue al comprador; se pagan al firmar la escritura. En renta, es el equivalente a un mes de renta más IVA en contratos de cuatro meses o más, o el 20 por ciento más IVA en contratos más cortos. Hay una inversión inicial de publicidad de mil pesos, por única vez. Los honorarios los paga el propietario, no el comprador ni el inquilino. Se trabaja con un contrato en exclusiva (un mínimo de dieciocho meses para venta y doce para renta), y todo queda por escrito y explicado antes de empezar.
¿Puedo rentar mi propiedad en Airbnb? ¿Qué impuestos tiene?
Sí, se puede rentar por temporada, pero primero revise que el reglamento del condominio lo permita, porque algunos la limitan o la prohíben. Tiene obligaciones fiscales: se paga ISR sobre lo ganado y, según el caso, IVA; las plataformas como Airbnb suelen retener y enterar una parte al SAT, y tener RFC ayuda a que retengan menos. Además, hay un impuesto estatal al hospedaje, a cargo del huésped. Conviene darse de alta ante el SAT y llevar la contabilidad; su contador le dice el régimen que más le conviene.
¿Qué es un terreno ejidal y por qué es riesgoso comprarlo?
Un terreno ejidal es tierra de propiedad social, repartida a un núcleo de campesinos (el ejido), que no es propiedad privada. No se puede vender como una casa normal ni escriturar a su nombre mientras no se regularice y pase a dominio pleno, un trámite que no siempre es posible. Comprar 'derechos ejidales' con un simple papel es una fuente común de fraude en la costa. Antes de pagar, verifique con un notario que el terreno esté regularizado.
El proceso y la confianza
¿Cuánto tarda una compraventa en Puerto Vallarta?
Depende de cada caso, pero una compraventa de contado suele tomar de cuatro a ocho semanas desde el acuerdo hasta la firma de la escritura, sobre todo por los tiempos del notario, los certificados y, si hay un extranjero, la constitución del fideicomiso y el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Con crédito puede tomar más. Le vamos avisando en cada paso.
¿Necesito un agente inmobiliario acreditado?
Es muy recomendable. En Jalisco, los prestadores de servicios inmobiliarios se registran ante el estado, y conviene que su asesor tenga credencial y pertenezca a una asociación como la AMPI. En Services Vallarta, el director es arquitecto titulado con cédula y miembro de la AMPI Riviera Nayarit, y la gerencia es contadora especializada en crédito de vivienda. Verificar credenciales lo protege del fraude.
¿Qué es la zona restringida?
Es la franja que reserva el artículo 27 de la Constitución: 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas, donde un extranjero no puede tener tierra a su nombre directo. Puerto Vallarta y casi toda la Bahía de Banderas están dentro de esa franja; por eso ahí el extranjero compra mediante un fideicomiso o una sociedad mexicana.
Sobre Services Vallarta
¿En qué zonas trabaja Services Vallarta?
Services Vallarta Real Estate trabaja en Puerto Vallarta, Jalisco, y en la Bahía de Banderas, del lado de Nayarit (la Riviera Nayarit): colonias como Versalles, Fluvial Vallarta, Marina Vallarta, la Zona Romántica y Conchas Chinas, y zonas como Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Punta de Mita y Sayulita. Vende, renta y administra casas, departamentos, terrenos y locales.
¿Qué hace diferente a Services Vallarta?
Es una inmobiliaria de Puerto Vallarta con un sitio de verdad accesible, construido por una persona ciega del equipo, que funciona con lector de pantalla y teclado y atiende en cuatro idiomas (español, inglés, francés y chino). Cada propiedad lleva un recorrido descrito en palabras, espacio por espacio, para conocerla sin ver las fotos. Se cuida la honestidad de cada anuncio conforme a la NOM-247, y se acompaña al cliente en todo el trámite, incluida la asesoría de crédito.
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